Oggi che i problemi legati all'Energia sono sempre più in primo piano, sorge spontanea la riflessione su come comportarsi rispetto al patrimonio edilizio urbano: nella Comunità Europea gli edifici sono i primi responsabili dell'inquinamento dell'aria e allo stesso tempo anche la fonte principale di CO2. La città di Roma costituisce un esempio tipico.

Questo articolo  vuole porre l'attenzione di chi ci legge sul tema della riqualificazione energetica in ambito urbano con particolare interesse verso il Condominio Multipiano e vuole sottolineare come la metodologia dell' analisi energetica possa essere considerata un metodo di individuazione e cura dei "malanni" dell'edificio.

Il Condominio Multipiano costituisce la “tipologia” di edificio più diffusa a Roma e quindi il patrimonio edilizio prevalente.

L’edilizia Italiana e Romana in particolare, a partire dagli anni '50 ma in maniera sempre più consistente fino a tutti gli anni '80, ha abbandonato le tecniche costruttive tradizionali (muratura portante = grande inerzia termica) per passare a strutture puntiformi in cemento armato con tamponature leggere in laterizio.

Oggi ci rendiamo conto che la disponibilità di energia a basso costo ha portato il mondo dell’edilizia a fare affidamento in maniera sempre maggiore sui sistemi impiantistici di riscaldamento e raffrescamento, abbandonando e dimenticando del tutto le esperienze e le abilità “pre-termosifone” tipiche di un’epoca caratterizzata dalla scarsa disponibilità di energie e dall’incapacità a raggiungere buoni rendimenti nella utilizzazione dei combustibili.

Nelle opere pre-moderne la forte inerzia termica delle murature (elevati spessori murari) aveva lo scopo di garantire il mantenimento del calore all’interno delle abitazioni come pure permetteva di sopportare i caldi estivi senza necessità di impianti di condizionamento ma con ingegnosi sistemi di ventilazione naturale.

Oggi non si deve tornare indietro, tutt’altro: le nuove tecnologie per quanto riguarda gli infissi piuttosto che forniture impiantistiche sempre più legate a fonti rinnovabili e al risparmio energetico, rendono possibile la realizzazione di edifici con consumi energetici praticamente nulli se abbinati ad un basso valore della trasmittanza (U) e dalla eliminazione dei ponti termici.

Dal punto di vista gestionale – amministrativo, se il discorso è sicuramente semplice per gli edifici di nuova costruzione dove si pianifica tutto a livello progettuale e di calcolo economico facendo capo al singolo costruttore o committente, crediamo che sia molto più complesso proporre interventi di riqualificazione energetica in edifici esistenti caratterizzati da un numero elevato di proprietari con idee e disponibilità economiche differenti.

Strumento fondamentale e’ quindi l’analisi costi/benefici con l’inserimento della spesa di energia pre e post intervento per ottenere il tempo di ammortamento dell’investimento.

E’ infatti secondo noi inutile immaginare di proporre interventi i cui costi non siano ammortizzabili in tempi relativamente brevi: e’ vero infatti che se fosse il caso di una abitazione unifamiliare con un singolo proprietario, questo potrebbe accettare di fare investimenti volti non solo ad un ritorno economico bensi anche ad incrementare il valore dell’immobile, il comfort abitativo, la salvaguardia dell’ambiente (solo per citare alcuni dei vantaggi che derivano dall’agire nel diminuire l’uso dei combustibili fossili). Nel caso della proprieta’ inserita in un Condominio la difficolta’ di convincere tutti i proprietari costringe a restringere il campo delle argomentazioni all’unica che purtroppo convince la maggioranza delle persone, il ritorno economico che sia per di piu’ in tempi piuttosto brevi!

Pertanto credo che affrontare questo tema possa avere il duplice significato di avere un occhio sulla realtà e fare una scelta critica rispetto all’edilizia esistente e attuale valutando fra l’altro che:

il patrimonio edilizio esistente, soprattutto nella fascia di realizzazione tra gli anni ’60 ad oggi, e’ di scarsissima qualità dal punto di vista energetico e necessiterà prima o poi di essere adeguato nella logica del risparmio energetico.

L’opportunità della riqualificazione energetica, in alcuni casi potrebbe offrire anche l’occasione per una riqualificazione a livello estetico: si potrebbe presentare l’opportunità di dare un valore architettonico alla realizzazione di serre solari, o più semplicemente l’applicazione del cappotto potrebbe essere spunto per la creazione di cornici o marcapiani che disegnino i prospetti, o ancora la realizzazione di schermature solari , di giardini pensili, di coperture sui piani attici che possano accogliere pannelli solari e locali tecnici come pure superfetazioni abitabili in locali di proprietà condominiale che permettano ai Condomini di rientrare delle spese in maniera indolore, ecc. ecc.

Oggi un'opportunità in più è data dalle ESCO: sono società che effettuano interventi finalizzati a migliorare l'efficienza energetica, assumendo su di sé il rischio dell'iniziativa e liberando il cliente finale da ogni onere organizzativo e di investimento. I risparmi economici ottenuti vengono condivisi fra la ESCO ed il Cliente finale con diverse tipologie di accordo commerciale. Contattando una ESCO (potete farlo anche attraverso di noi) è possibile  effettuare  un sopralluogo per verificare la fattibilità di interventi di grandi dimensioni come la riqualificazione di Condomini e viene sviluppata una ipotesi di intervento di riqualificazione di solito legata alla parte impiantistica dell’edificio in cui i Condomini possono arrivare a non dover spendere un euro (perchè il capitale viene anticipato tutto dalla Esco) e trovarsi la bolletta comunque alleggerita contribuendo tra l'altro alla diminuzione di emissioni di CO2 nell'atmosfera!

Se la ESCO valuta infatti che il Condominio esaminato ha le caratteristiche adatte ad un intervento, può proporre la semplice sostituzione dell'impianto di riscaldamento con caldaie molto più efficienti e addirittura proporre sistemi di cogenerazione ed integrazione di fonti energetiche rinnovabili: il risparmio che si va ad ottenere è talmente elevato che la Società riesce a rientrare dell'investimento permettendo inoltre al Cliente di avere un risparmio sulla bolletta che pagava prima dell'intervento.

Vale la pena ripetere e sottolineare che la ESCO di solito propone interventi di tipo impiantistico che però sarebbe bene integrare con interventi sull'involucro: un involucro più prestante, infatti, necessita di minori quantità di energia per il riscaldamento/raffrescamento. Questi interventi si rendono possibili quando l'edificio necessita di interventi di manutenzione delle facciate o delle coperture in modo tale che il sovrapprezzo legato alla posa in opera di materiali isolanti  (cappotto) possa essere ammortizzato in una spesa complessiva comunque necessaria.

Infine, è bene ricordare che, anche per gli interventi sui Condomini, si può usufruire delle detrazioni fiscali del 36% e del 55% e degli incentivi (conto energia) che possono rendere meno pesanti le spese rispetto ai tempi di rientro degli investimenti!

Per cui, prima di darsi per vinti può essere utile rivolgersi a professionisti seri per farsi fare uno studio preliminare che valuti la fattibilità degli interventi, valuti i costi e i benefici e proponga un piano di intervento per permettere alle persone di comprendere quanti soldi stanno gettando al vento annualmente e quanta CO2 nell'atmosfera, mentre potrebbero  decidere di investire diversamente i loro soldi in un investimento che gli renderebbe sicuramente più dei BOT: il risparmio energetico!