Il Governo ha indetto una Conferenza tra Stato Regioni ed Enti locali definita "Piano Casa" allo scopo di trovare un accordo sull'individuazione di misure per favorire iniziative volte al rilancio dell'economia, rispondere ai bisogni abitativi delle famiglie e per introdurre incisive misure di semplificazione procedurali dell'attivita' edilizia (Gazzetta Ufficiale 29 aprile 2009 n. 98).
La Regione Lazio ha dato attuazione all'intesa stipulata a livello nazionale con la Legge Regionale n. 21 dell'11 agosto 2009 e sta diffondendo un opuscolo informativo per trasmettere ai cittadini le opportunità che offre la legge. Da pochi giorni è stata pubblicata anche la L.R. n.1/2010 che abroga i riferimenti al fascicolo di fabbricato.
Attualmente (ottobre 2011) è in vigore una nuova legge approvata dalla giunta Polverini. Questa però è stata contestata dal Ministro per l'ambiente del Governo Berlusconi e deve essere sottoposta al giudizio della Corte Costituzionale. Alcune parti comunque potranno essere operative dal mese di gennaio 2012. Prima di proporre dei commenti aggiornati sul sito si attende l'esito di questo giudizio, nel frattempo comunquesi pubblica il nuovo testo scaricabile nella sezione dedicata del sito.
L'opuscolo è disponibilie presso le sedi dei Comuni e a Roma presso i Municipi. Troviamo che sia stato realizzato in maniera molto chiara ed è stata effettuata una sintesi efficace! Inoltre la parte finale propone alcuni semplici consigli su come intervenire sulle proprie abitazioni per risparmiare energia, sintetizzando con poche parole il concetto che anche noi ci sforziamo di ribadire spesso, e cioè cheil presupposto fondamentale per un'abitazione di qualità è un’ottima progettazione dell’involucro: tale progettazione difatti determina un basso fabbisogno energetico da parte dell’edificio, che può quindi utilizzare, per soddisfare il fabbisogno, energia rinnovabile o impianti di potenza inferiore!
Ma torniamo ai contenuti della legge che ha fatto molto discutere fino ad un po' di tempo fa e di cui ora, a distanza di qualche mese, non si conoscono gli effetti nè sul rilancio dell'economia (scopo principale per cui è stata emanata) nè sugli effetti ottenuti sul territorio laziale (che avrebbe davvero bisogno non tanto di ampliamenti di una stanza per chi ha già un villino, ma di seri programmi per dare una casa a chi non ce l'ha!).Da quanto ci sembra di capire, dal punto di vista dell'edilizia sociale, non si è mosso granché: sembrerebbe che, nonostante la Legge individui dei fondi, in pratica i Programmi Integrati o i Piani di Zonaattualmente attivi siano progetti di vari anni fa.
Se qualche lettore ha avuto modo di applicarla o è al corrente dei risvolti pratici in campo di ediliza residenziale sociale previsti, ci farebbe piacere avere informazioni sul nostro Forum! O semplicemente cercare di chiarire tra noi eventuali dubbi sull'applicazione, ecc. ecc.
Torniamo però alla Legge che prevede misure di vario tipo:
1 - Interventi sugli edifici esistenti (misure straordinarie ed urgenti nel settore edilizio finalizzate a contrastare la crisi economica e a favorire l'adeguamento del patrimonio edilizio esistente alla normativa antisismica, il miglioramento della qualità architettonica e la sostenibilità energetico ambientale del patrimonio stesso secondo le tecniche, le disposizioni e i principi della bioedilizia);
2 - Edilizia residenziale sociale (misure straordinarie ed urgenti nel settore edilizio, finalizzate a sostenere l'offerta di edilizia residenziale sovvenzionata e sociale).
All'interno di queste macro categorie possiamo distinguere una molteplicità di interventi.
Interventi sugli edifici esistenti. Possono essere realizzati interventi di ampliamento degli edifici esistenti costruendo a lato dell'edificio esistente. Sono pertanto escluse le sopraelevazioni. E' possibile tuttavia realizzare un nuovo tetto a falda o modificare quello esistente rendendo abitabili i sottotetti.
Di questo tipo di interventi, a conti fatti, potranno beneficiare le abitazioni uni o bi-familiari: non sono esclusi gli edifici plurifamiliari ma comunque si richiede un volume complessivo dell'edificio inferiore ai 1000mc. che esclude automaticamente i grandi Condomini della Capitale dove la possibilità di realizzazioni di questo tipo avrebbero potuto scatenare vere e proprie guerre e disastri! Potrebbero rientrare però piccolissimi Condomini nel qual caso, per poter effettuare gli interventi che andrebbero a modificare le facciate esterne, è necessaria l'approvazione dell'Assemblea Condominiale.
E' importante ricordare che è necessario l'adeguamento alla normativa antisismica in tutti gli edifici.interessati dagli interventi. Per quelli ricadenti in zona sismica 1 e 2a (vedi Delibera Giunta Reg. n. 387/09) è possibile realizzare ampliamenti maggiori (35% per gli edifici residenziali e 20% per i non residenziali) per incentivare i cittadini ad effettuare gli interventi di sicurezza.
La legge regionale specifica chiaramente che l'ampliamento deve essere realizzato in adempimento alla vigente normativa in materia di risparmio energeticoe di sostenibilità energetoco-ambientale (Dlgs 192/05 e L.R. 6/08).
Gli edifici residenziali possono essere ampliati del 20% (edifici fino a 1000mc)mentre quelli non residenziali del 10%. (edifici fino a 1000mq). L'ampliamento massimo consentito per gli edifici residenziali è comunque di 62,5 mq.
Ampliare un edificio significa aumentare il carico urbanistico della zona: mq in più significano aumento della popolazione del quartiere, maggiore necessità di parcheggi, ecc.. Nel caso gli standard non possano essere adeguati, viene calcolato un contributo pari al 50% degli oneri concessori da corrispondere al Comune. (I Comuni possono deliberare per ridurre il contibuto).
Una delle possibilità più interessanti offerte dal Piano Casa è data dalla facoltà di demolire e ricostruire edifici esistenti ottenendo un premio di cubatura del 35%. Il vincolo richiesto dalla Legge è quello di adempiere alle prescrizioni in materia di normativa antisismica e di sostenibilità energetica! Se l'intervento che si realizza è un progetto vincitore di un concorso di progettazione realizzato con l'assistenza di un Ordine Professionale competente (a garanzia di procedure corrette) il premio di cubatura aumenta al 40%!
Questa opportunità permette di demolire edifici di scarsa qualità in termini di comfort abitativo, estetica o altro, per poter ricostruire con un vantaggio di circa 100mq in più, che rendono economicamente sostenibile l'iniziativa. La realizzabilità si scontra con le difficoltà implicite nello svuotare un immobile dove magari risiedono molte persone. Superato questo scoglio però offre possibilità di sicuro interesse per il recupero di immobili fatiscenti o in cattive condizioni.Anche in questo caso gli interventi devono essere effettuatinel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia.
Da tutte le possibilità offerte dalla legge sono escluse alcune categorie di edifici come naturalmente quelli abusivi, (ma quelli in possesso di concessione in sanatoria sono inclusi dalle agevolazioni della legge), quelli situati nei centri storici o in aree protette. Gli interventi possono essere effettuati mediante Denuncia di Inizio Attività, tranne che per interventi di demolizione e ricostruzione per edifici di cubatura superiore ai 3000mc.
A completamento di quanto fin ora descritto, la Legge Regionale prevede due programmi molto interessanti: Il Programma integrato per il riordino urbano e delle periferieed il Programma integrato per il ripristino ambientale.
La Regione Lazio infatti ha disposto lo stanziamento di fondi regionali per il recupero di zone ad alto valore artistico o ambientale e naturalistico. Questi interventi vanno nella direzione (a noi di S.A.V.E. molto cara) del risparmio e recupero di terriotrio: il nostro territorio è un bene prezioso e il consumo che se ne è fatto negli ultimi decenni e sempre più in questi ultimi anni, deve esser arginato. Si prevede infatti la riqualificazione delle periferie attraverso interventi di sostituzione urbana con un premio fino al 40% di cubatura per gli edifici residenziali demoliti e ricostruiti. Per quanto riguarda i complessi edilizi sorti in aree protette è possibile effettuare "scambi" con il Comune: il proprietario demolisce a proprie spese l'edificio sorto in area a vincolo paesaggistico e cede l'area al Comune a titolo gratuito. Il Comune in cambio concede un'area al di fuori delle zone protette dove il proprietario può ricostruire con incrementi di cubatura generalmente fino al 50% e fino al 60% se si tratta di demolizioni sul litorale e la nuova edificazione ha carattere turistico/ricettivo.
Lo stesso discorso è valido per le periferie: nel caso di tessuti dis-organici o incompiuti, nonchè di edifici isolati a destinazione industriale dismessi, parzialmente utilizzati o degradati, i Comuni adottano i programmi integrati finalizzati all'incremento degli standards urbanistici e al riordino del tessuto urbano.
Edilizia residenziale sociale. Il Capo III della Legge Regionale si rivolge ad interventi di edilizia sociale: in attesa di una disciplina organica in materia, la Regione promuove sul proprio territorio la disponibilità di alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche (esenzioni fiscali, assegnazioni di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico) destinati a locazione permanente a canone sostenibile o a riscatto.
La Regione ha predisposto a questo scopo un fondo di 100 milioni di euro all'anno per 10 anni e prevede nello stesso periodo la realizzazione di 12.000 alloggi da destinare alle fasce più deboli. Potranno essere immobili da dare in affitto o da riscattare.Sull'opuscolo predisposto dalla Regione sono specificate le modalità di accesso ai bandi per l'assegnazione degli alloggi.
Si possono distinguere: Programmi di edilizia sovvenzionata (a totale carico del soggetto pubblico:) e programmi di edilizia agevolata (su terreni espropriati dal Comune e ceduti a prezzi calmierati).
Gli inteventi di edilizia sovvenzionata, promossi dai Comuni o dalle ATER, possono prevedere la realizzazione di nuovi alloggi, l'acquisto di alloggi o il recupero di costruzioni esistenti che andranno a far parte del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP).
Gli interventi di edilizia agevolata usufruiscono del contributo pubblico e sono sottoposti alla convenzione intercorrente tra Comune e Operatore, Cooperativa edilizia e/o Impresa di Costruzione e a specifiche normative nazionali e direttive regionali emanate in funzione dei bandi di assegnazione dei finanziamenti.
Si tratta di interventi che possono essere realizzati singolarmente (Piani di Zona L. 167/62, Centri storici di piccoli Comuni) o nell'ambito di programmi complessi (PRU programmi integrati).
La legge prevede la formazione di un elenco di gestori di edilizia residenziale sociale che gestiscono gli immobili di proprietà pubblica. Entro 90 gg dalla data di entrata in vigore della stessa, è prevista l'adozione di un regolamento per la disciplina dei criteri di attuazione e gestione degli interventi di edilizia residenziale sociale.
Puoi trovare come allegati a questo articolo e scaricare la legge ed il suo schema riassuntivo.
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